关于盆景园政府征收补偿评估的探讨

       近年来，随着城市建设的提质增速，土地整备、城市更新的推进，国家为了社会公共利益，最大限度的实现社会公约数，对有些项目采取政府征收，期间不可避免的涉及到对相关权利人进行补偿，其中就包括类似盆景园的苗木补偿。实践中，类似盆景园盆景补偿项目不常见，接触的不多，关注度不是很高，对其补偿研究也相对较少。

     下面借此机会，谈谈对盆景园盆景政府征收补偿的几点看法，供同行参考。

一、充分认识、准确把握盆景蕴含的艺术价值，这是做好征收补偿工作的前提。

       盆景不同于一般的苗木，它是艺术美的创造，同山水画和山水园林有着相似之处，注重写意和抒情。虽师法造化，以自然为蓝本，但又不仅仅是单纯地摹拟自然景物，在创作上常常采取浪漫主义与现实主义相结合的艺术手法，以达到源于自然又高于自然的审美效果。

       盆景又不同于盆栽：盆栽仅仅是一种栽培方式，在盆钵中栽植树木花草．未经艺术加工。而盆景则是栽培技术与造型艺术高度结合的产物，具有鲜明的地方特色和优美的造型风格。同时，盆景中的树木山石必须与盆钵、几架相配合，互相协调衬托，才能构成真正完善的盆景艺术。

       盆景是大自然景物的缩影，是集园林栽培、文学、绘画等艺术，互相结合，溶为一体的综合性造型艺术。盆景艺术在历史的沿革过程中，形成树木盆景和山水盆景两大类。树木盆景以木本植物工为主要素材，是活的生命体，其制作技术较为复杂，大致有挖掘、种植、整形、攀扎、修剪、上盆、养护等步骤，艺术上则要求具有老干虬枝，清奇古雅，生机勃勃，意韵深远的效果。山水盆景则以山石、水、土为主要材料，为无生命物质，其制作技术要求侧重于艺术境界，不论是层峦叠蟑，还是波光岛影，应能表现出山河的锦绣壮丽。

（一）经济行为依据

  政府有关部门出具的《关于***盆景园国家征收的实施意见》。

（二）主要法律法规依据

  1.《中华人民共和国资产评估法》(自2016年12月1日起施行) ；

  2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年08月26日第三次修正）；

  3.《中华人民共和国土地管理法》（2019年08月26日第三次修正）；

  4.《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施）；

  5.《中华人民共和国城乡规划法》（自2008年1月1日起施行）；

  6.  国家及**市其它有关房地产的政策和法规。

（三）技术规范、规章类依据

  1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》；

  2.《房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）》；

  3.《**市房屋征收与补偿实施办法》；

  4.《**省园林建筑绿化工程综合定额》；

  5.《**市园林建筑绿化工程综合价格》。

（四）委托人和被评估单位需提供的资料

  1.委托人和被评估单位的营业执照复印件；

  2.《盆景园苗木搬迁补偿评估委托书》；

  3.《地栽盆景评估申报明细表（一）》；

  4.《盆栽盆景评估申报明细表（二）》；

  5.《**市征/收地拆迁补偿工程测绘报告》。

（五）评估机构主动收集掌握的资料

  1.盆景园内盆景的现场实际清点丈量的基础数据（需相关方人员签字确认）；

  2.盆景园内盆景的实物照片；

  3.估价人员收集盆景园盆景的有关价格信息资料；

  4.聘请的盆景外部专家出具的《关于盆景市场价格的说明》（如认为有必要请提供）。

三、实践中应履行的基本评估程序

       一般在政府征收盆景园盆景补偿的评估中，政府有关部门会从库中选取有资质的专业评估机构按照要求进行评估。其基本程序如下：

（一）明确评估业务基本事项

       评估机构与委托人就评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和资产评估专业人员工作配合和协助等重要事项进行商讨，予以明确。

（二）签订资产评估委托合同

       根据评估业务具体情况，对资产评估机构和资产评估专业人员专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托方签订资产评估委托合同。

（三）编制评估计划

       根据资产评估工作的要求，编制评估工作计划，包括确定评估的具体步骤、时间进度、人员安排，拟定资产评估技术方案等，报公司相关负责人审核、批准。

（四）现场调查

      1.指导委托人、被评估单位等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和评估范围的详细资料；

      2.根据评估对象的具体情形，选择适当的方式，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；对涉及的评估对象进行逐项调查。

（五）收集评估资料

       收集直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证，核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。

（六）评定估算

      1.根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等评估方法的适用性，恰当选择评估方法；

      2.根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果；

      3.对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论。

（七）编制和提交评估报告

      1.根据法律、法规和房地产估价规范的要求编制评估报告，经公司内部审核形成估价报告征求意见稿；

      2.在不影响对最终评估结论独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的相关当事方就估价报告有关内容进行必要沟通后，向委托人出具估价报告。

       有些情况下，委托方在评估报告初稿出来后，会聘请行业有关专家对评估报告进行评审，形成专家审核意见，评估机构根据专家评审意见进一步修改后，再出具正式评估报告。

四、评估中应注意事项

1.扎实做好现场实际清点，需要有关各方代表签名确认

       因为赔偿金额涉及到盆景具体的数量、规格参数和评估单价。因此，做好盆景的现场实际清点，其高度、冠幅、地径、胸径、盆径等基本参数要符合事实，经得起查验。其现场清点表需要有关各方代表签名确认。

2.明确评估思路，研究政府的实施方案是买断价还是补偿搬迁费？

        如果政府的实施方案是买断价，那就评估盆景的市场价值；如果政府的实施方案是评估搬迁费，那就评估盆景在搬迁过程中可能产生的有关费用，如起挖费、包装费、吊运费、途中运输费、种植费、养护费、管理费、损耗费等。

3.如果是评估盆景搬迁费，需要明确具体的补偿内容。

       举个示例：该示例是位于深圳市罗湖区***盆景园的盆景政府征收补偿，该盆景园紧临深圳水库一级水源保护区，地块是租赁当地村股份公司的农用地，用于盆景的栽培和种值，盆景园内经实际清点盆栽盆景约5,381盆，地裁盆景5,793盆，合计11,174盆（具体以现场实际清点为准）。该盆景园紧临一级水源保护区，经中央环保部督察，盆景园需要限期搬迁和清理，涉及到政府征收补偿，其具体评估技术思路是：

       根据《广东省园林建筑绿化工程综合定额》（2006版）、《深圳市园林建筑绿化工程综合价格》（2000版）（以下简称“《综合价格》”）对估价对象搬迁费用进行评估测算。

       地栽盆景搬迁费由起挖费、包装费、吊运费、途中运输费、种植费、养护费、管理费、损耗费组成；盆栽盆景搬迁费用由包装费、吊运费、途中运输费、养护费、管理费、损耗费组成。各项费用内涵如下：

       (1)起挖费：包含修剪、起苗、清理场地等，套用《综合价格》第九章第一节的“起挖工程”。土栽植物的起挖和种植费用随土球直径的增加而增加，而土球直径直接与树木的胸径（乔木类）以及冠幅（灌木类）相关。因此，在评估时根据《综合价格》规定的级别清点登记，并参照《综合价格》的要求，经调查园林工程工人的小时人工费用测算起挖费用。

       (2)包装费：主要指在起挖过程中包扎土球所耗用的费用，包括材料和人工成本。

       (3)吊运费：主要指在起挖过程中吊运集中所耗用的机械费用。可根据起挖费的一定倍数计算。

       (4)途中运输费：包括装车、绑扎固定、运输、卸车、按指定地点堆放等费用。由于于价值时点深圳未颁布相关的标准，本次测算参照《广东省园林建筑绿化工程综合定额》（2006）之消耗量标准，采用深圳市台班及人工工日单价进行计算。关于搬迁距离，应根据实际搬迁情况确定，或者与被搬迁种养权利人协商，根据以往的估价实践一般仅考虑深圳市内的搬迁的双向距离（25公里×2）。

       (5)种植费：包括苗木的种植、支撑等费用。计算各类苗木的种植费用和棕榈、乔木的支撑费用。苗木种植包括：挖穴、施基肥、栽植、浇水覆土、整形、清理、施工期养护等工序。套用《综合价格》第九章第二节的“种植工程”；由于苗木种植综合价格已包含了苗木用量及其价格，而后面我们又按苗木市场价给了损耗费，因此苗木种植综合价格中应扣除苗木综合价格，避免重复计算补偿。苗木支撑包括：制桩、运桩、打桩、绑扎等工序。对于高度超过350cm的苗木，进行树桩支撑。套用《综合价格》第九章第三节“其它工程”之“（二）绿化维护措施”的“树木支撑”，根据实际选用的树木支撑套算，一般选毛竹桩材料支撑。

      (6)养护费：包含中耕施肥、整地、拔除杂草、整形细剪剥芽、防病除害、树桩绑扎、加土扶正、钩除枯枝、环境清理、垃圾清运、地勤安全、洒水、灌溉排水、设施维护等；为迁移后的养护费用，按成活期养护考虑，不考虑日常养护。可根据起挖费的一定倍数计算。

      (7)管理费：为迁移后的维护费用，包括树桩支撑和草绳绕树干。树木支撑：包含制桩、运桩、打桩、绑扎；草绳绕树干：包含搬运、绕干、余料清理。一般根据上述费用之和的一定比例进行确定。

      (8)损耗费：根据苗木信息总价，依据《综合价格》规定的同一档次损失率，计算出苗木的损失费。棕榈乔灌木：土球直径40cm以内（含40cm）的苗木，损失率按苗木价值的5%计。土球直径40-100cm以内（含100cm）的苗木，损失率按苗木价值的10%计。土球直径100-180cm以内（含180cm）的苗木，损失率按苗木价值的15%计。

4.评估时可根据实际情形决定是否聘请外部专家提供帮助。

       评估机构如果对地栽盆景及盆栽盆景的市场价值把握不准,可以聘请外部有关园林学会盆景专家提供支持和帮助,本案例中我们就聘请了广东园林学会盆景赏石专业委员会的3名专家出具了《关于位于深圳市罗湖区东湖街道***盆景市场价格的说明》寻求专家提供技术支持和帮助。

5.注意事前、事中、事后全过程与委托人（国家征收一般是政府有关部门）、被征收人保持良好沟通。

       良好的沟通，可以密切彼此之间的关系，这里说的沟通不是让评估机构妥协，因为评估机构出具的评估报告，是为政府补偿提供参考依据，是鉴定性质的评估报告，评估机构要独立承担法律责任。我们主张原则问题绝不能妥协，这关系着公共利益和相关当事人的合法权益的维护，关系着政府在人民群众心里的形象和威望，关系着社会公平正义，马虎不得。沟通有利于工作的推进，有利于各方达成补偿一致意见。

       希望评估机构和评估人员在执业过程中，坚持独立、客观、公正的原则，从实际出发，履行必要的评估程序，扎实做好基础工作，充分听取各方意见，提供客观翔实、依据充分的评估报告，为委托方人民政府征收补偿工作的推进提供有力支持。