中项公司举办《深圳市土地整备利益统筹办法》（征求意见稿）专题培
来源：未知 作者：admin 时间：2022-08-26 10:15 浏览次数：197
一、深圳市土地整备利益统筹的演变过程
从2011年开启，历经四个阶段：
1.“整村统筹试点”阶段：在坪山南布、沙湖试点推进整村统筹土地整备；
2.“试点政策”阶段：2015年11月12日，《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（即深规土地[2015]721号文）出台，全市试点推进土地整备利益统筹；
3.“全面推进”阶段：《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》 （即深规土规[2018]6号文）出台，全面推进土地整备利益统筹，目前深圳市正在开展的土地整备项目基本上依据的都是第三个阶段的土地整备深规土规[2018]6号文）6号文；
4.“新政推行”阶段：《深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）》征求公众的意见（以下简称“土地整备新政”），建立以权益为核心、利益共享为原则、更公平更可持续的土地整备利益统筹政策规则。
二、培训内容：
任太安老师表明了此次深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）专题培训的意义以及加强技术部门的人员对各大项政策的理解重要性。
4位专业人员从土地整备利益统筹概念、发展历程、深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）的背景和目的、新增的条款、相关数据的计算方式、案例分析等多方面来讲解新政。
1.
余 杰
征收部 总经理
资深征收评估专家
余总将土地整备利益统筹概念、发展历程、新政的流程、政策目标、适用范围、土地整备资金、留用土地规划、实施搬迁补偿的三种方式、过度期政策衔接、新增的条款等相关知识一一讲解。重点分析深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）的流程：
1）整备计划阶段：确定项目实施范围、项目立项申报、计划审批，年入市年度计划
2）实施方案和整备单元规划阶段：实施方案编制与审批、实施方案包括整备资金方案、权益容积方案、留用地方案、项目实施方式等、土地整备规划编制与审批、搬迁谈判（不动产权益人自行搬迁或政府引入市场主体开展谈判及上平台等）、搬迁补偿安置协议签订、签订项目实施监管协议
3）用地出让与开发阶段：土地移交、签订留用土地出让合同、缴交地价、项目开发建设。
2.
任太安
首席评估师
资产评估师、注册房地产评估师、土地估价师
业界资深评估专家
任太安老师将深圳市土地整备利益统筹的演变经历的阶段来作为切入点，全面解析《新政》（征求意见稿）出台的背景和目的、总体原则、具体介绍等，并将土地整备利益统筹新旧政策进行对比分析。
任老师表示：
1）新旧政策对比，新政策更加人性化，更多强调实现共赢，利益共享；
2）新政策纳入利益统筹的土地范围比旧办法扩大，范围要广；
3）新旧办法的出发点和落脚点都是为了保障重大产业、城市基础设施和公共服务设施等项目实施，但新办法更具有针对性，主要是加大居住用地供应，推进城市可持续发展。
4）旧办法没有考虑留用土地的规划及后续如何利用；新政不仅考虑了留用土地，而且还对留用土地的规划利用作出了超前规划，大大降低了总的社会运营成本。
3.
周 俊
征收部高级经理
资深征收评估人员
周经理重点介绍深圳市土地整备利益统筹新政下（征求意见稿）经济测算要点对比。周经理表示通过要点对比，可以看出利益统筹新政（征求意见稿）在土地整备资金核算上基本延续了“6号文”的政策思路，但在规划容积核算上确立了“先核算留用土地规划容积，再确定留用土地容积率，最后计算留用土地规模”的规则，改变了原6号文“先核算留用土地规模、再核定留用土地功能，最后计算留用土地开发强度”的方法，促进了不同利益统筹项目之间的利益平衡，建立了更公平的土地整备利益分配机制。
4.
贾 哲
征收部高级经理
培训讲师
资深征收评估人员
贾经理将权益容积、土地权益修正系数、建筑权益修正系数、土地面积、密度分区基准容积率、密度分区基准容积率、留用土地功能修正系数、共享容积、配套容积、留用土地使用年期、产权条件及地价等相关数据计算进行了详细的讲解。
贾经理表示根据测算数据可得出该项目开发建设基本经济指标。根据该部分内容，可以给客户提供留用地价值测算、项目可行性咨询、拆迁补偿概算、投资开发利润概算等经济测算服务。
三、总结
《深圳市土地整备利益统筹办法》（征求意见稿）的总体思路是建立以利益共享为原则、权益容积为基准，更加公平更可持续的土地整备利益统筹政策体系。
为了巩固和加深大家对新办法政策的理解，本次培训准备了纸质版试题，以检验大家对知识掌握程度。本次培训会议让征收部全体成员收获颇丰，对《深圳市土地整备利益统筹办法》（征求意见稿）里的相关政策有了进一步的理解，为之后的项目实施奠定了基础。