传统的城市商业建筑群改造需要拆除重建实现，随着深圳市房地产市场的发展，城市规划的实施，城市化进程的推进，集约型商业综合体在城市商业形态占比中越来越大。根据以往的经验，针对城市集中商业改造的模式主要以城市更新、利益统筹等拆除重建类改造项目为主，依托住宅用地与商业用地搭配相关配套的“综合规划”模式进行土地出让。该类型城市改造项目往往需要进行房屋征收，以现金补偿或返还物业的形式针对业主进行补偿，该类项目多数呈现建筑体量大、资金量大、涉及多个利益方（政府、实施主体、村委、业主、租户……）、项目周期长、融资成本高、资金链风险高等特点。因此，亟待一种全新的模式来焕发集中商业建筑群改造的活力。

通过租赁方式（含统租、清租）对城市工业建筑群改造为商业的探索以往统租项目多以城中村综合整治等方向进行，以求达到居住舒适度的提升，提高老旧城中村安全系数等级，防范安全事故为主。住宅类统租项目已在城市改造中逐渐成熟，例如：福田水围村“综合整治+统租运营+人才公寓”模式。目前针对商业综合体的集中改造、工业厂房综合整治，以及针对商业综合体的统租模式，深圳市迈出了探索的第一步：深圳市光明汽车城。2020年深圳市光明区确定推进汽车城统租项目，并将该项目列入光明区十大攻坚项目，计划在油麻岗地区建设打造粤港澳大湾区规模最大4S店集群以及围绕汽车文化而辐射周边的集约商业综合体。由此，正式开展汽车城统租、清租工作。


（一）统租、清租工作的意义

1. 统租工作的意义

随着城市化进程的不断推进，深圳市土地资源有限的弊病逐渐凸显，城市改造更新也逐渐成为城市化进程中的主要力量，在动辄上百亿更新项目的背景下，政府的财政压力以及房地产市场主体融资成本也水涨船高。探寻综合整治类统租工作对于城市改造是否能作为一个城市化进程中新兴力量，从实践的角度出发更能深入的探究统租项目对于推动整个社会向前进步的意义。

2. 清租工作的意义

清租工作在城市改造项目中一直不可或缺，研究统租项目前提下的清租工作，也从拆除重建类项目以外的角度提供给咨询服务行业一些关于如何提供专业服务的思考，也能进一步摸索出咨询行业新的业务方向、业务增长点。


（一）汽车城统租、清租项目特点

1.光明区首个统租、清租项目

本次研究所涉及汽车城统租、清租项目作为光明区十大攻坚项目，是光明区首个政府主导、国有企业为主体并且村委股份公司参与的综合商业体改造类项目。

2. 项目时间紧

该项目原计划分为三期，其中一期已于2020年7月完成统租清租，二期与三期项目分步开发预计2024年底完成统租工作。2021年一季度经光明区委会议决定，项目进度全面提速，要求2022年底全面完成统租及改造建设工作。时间被压缩至一年以内，因此园区内租户需提前清退，由此也展开针对工业园区内清租工作。

3. 项目范围大

项目总占地面积为92.5万平方米，其中：公园面积为68.4万平方米，含30.9万平方米水面。

4. 复杂程度高
汽车城项目一期已于2020年完成统租工作，二期一共有18个园区需要进行统租及16个园区需要进行统租、清租攻坚，涉及清租对象约160家，涉及物业面积约21.5万平方米。



（二）项目工作总要求

1. 组织架构需清晰

汽车城项目作为由国企担任实施主体的统租清租项目，同时也作为光明区十大攻坚项目，需要由街道办领导班子亲自挂帅并统筹指导工作。再由街道各个职能部门成立攻坚小组，各小组分配不同分区进行重点攻坚。攻坚小组成员由街道职能部门、社区、股份公司、实施主体企业、咨询服务单位、测绘单位、评估单位组成。每一个攻坚小组都能独立完成目标园区统租、清租攻坚谈判工作。

2. 管理制度需全面

统租、清租攻坚小组涉及相当多企业、单位及部门，需要有严格的人员管理制度、档案管理制度、考勤管理制度、保密制度等。需要在科学有效的约束下，高效开展统租、清租工作。

3. 任务分工需明确

统租、清租工作开展过程中，需明确各攻坚小组内部成员分工，同时保证各职能部门相互联动。才能最高效率发挥所有攻坚小组成员的作用。

4. 人员培训需充分

针对统租、清租项目，由于项目复杂程度高，攻坚小组成员众多，在开展攻坚谈判工作前，需对小组成员进行集中培训。确保小组成员充分了解项目情况、背景、目的并掌握正确的工作方式与方法。

5. 宣传手段需到位

舆论导向是城市改造项目中极为重要的环节。在项目进行中一方面要做好造势宣传与政策宣贯，确保项目范围内业主、企业、租户、员工均对统租、清租项目有充分理解与支持，另一方面也需要控制负面舆论，从日常谈判工作中应避免矛盾冲突或恶性事件的产生。

6. 谈判方案需完备

汽车城项目涉及18个园区，均需进行深度的背景调查的同时针对不同园区不同情况制定“一园一策”，个性化定制谈判方案及应对手段。


（一）业主问题

1.统租方面

在实际统租攻坚过程中，会发现大多数业主对于国有企业改造项目信任程度不高。针对统租价格普遍存在抵触，甚至有个别园区现有租金水平远高于统租租金。

2. 清租方面

业主普遍不愿意承担清租工作，或不愿意出面协调有关人员，导致清租工作进展缓慢。对于清租补偿业主也会以租户补偿不够等理由要求提高补偿金额。不同园区业主之间也存在抱团，相互打听清租费用等情况。

（二）二房东问题

1. 园区改造补偿

二房东在清租工作中最主要的问题均为园区改造补偿，此部分多为隐性工程或建筑外立面改造，难以在补偿标准中实现，导致二房东对清租工作较为抵触。

2. 不承担清租工作

在清租攻坚谈判中，二房东往往能在其分租租户的清租工作起到很大作用。但本质上二房东与实施主体的国有企业均为市场主体，国企统租项目可以说是“抢走”了二房东的生意，在没有利益驱动前提下很难发挥其在租户中领头羊的作用。

（三）租户问题

1. 补偿不到位

租户作为清租工作中最直接的一环，最关心的就是清租补偿的问题，多数以装修、搬迁费、停产停业等方面要求项目增加补偿费用。

2. 找新厂房困难

在深圳市全面改造的大环境下，光明区大多数产业园均涉及“城市更新、利益统筹”等改造项目，导致新厂房资源奇缺，租户想搬迁也存在难处。



（一）业主

1. 统租方面

通过街道办职能部门成员加入攻坚小组，专业评估公司全程参与，共同与业主进行谈判，向业主宣传该项目由政府背书，租金稳定有保障。通过开展背景调查、约谈租户等形式对业主施压，多方面多角度促成统租。

2. 清租方面

充分利用攻坚小组内各成员间联动优势，通过背景调查、政策宣贯、造势宣传、谈判攻坚、职能部门巡查等方式，尽可能促成业主主动参与清租工作。针对抱团业主采用隔离法同时谈判，目的是打破抱团，形成业主间相互施压的状态再逐个击破。

（二）二房东

针对园区改造补偿协调评估公司进场清点，尽可能在合理范围内弥补改造损失。同时在与业主清租谈判时考虑二房东情况，适当给予二房东让利，由二房东分配租户清租补偿，同时达到清退二房东并将二房东拉入清租队伍的目的，让二房东成为清租工作的主要力量。

（三）租户

针对租户，在不突破赔偿标准的前提下尽可能满足其对于赔偿的诉求。在前期与业主、二房东的清租谈判中已将业主与二房东拉入清租工作队伍，利用二房东与业主的主场优势，更能加快租户清退进度。





1. 评估公司作为第三方专业咨询服务机构，在统租、清租工作中发挥着至关重要的作用。首先是充当好攻坚小组内各成员之间的润滑剂以及传动轴，发挥承上启下积极沟通串联并联的作用，充分激发各个部门工作的积极性，提高工作效率。

2. 利用评估公司的专业优势，在前期摸底中下沉至园区内部搜寻有效信息并对项目情况进行宣导，提高被统租清租园区相关人员认可度；在中期谈判时展现评估公司专业、高效、严谨、执着的态度，向被统租清租园区人员展现不达目的不罢休的精神，以持久战精神消耗谈判对象心理防线；在谈判攻坚时积极联络各小组职能部门成员，形成多部门多方面配合，全方位对被统租清租园区进行项目攻坚；在遇到业主、租户合理诉求时，利用评估公司自身资源积极主动为业主解决搬迁阻碍。

七、总结

综合来看，整个汽车城统租、清租项目，实际上是汽车城、业主、二房东、租户的多方博弈，在此统租、清租服务过程中，评估公司发挥其自身的专业优势，利用其对政策、法律、经济、租金市场、房地产估价等方面知识的掌握，为政府相关部门、国企提供政策咨询；为业主、二房东、租户维护自身的权益、履行合同法律关系提供相关咨询意见，使各方在相互博弈中寻。